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Thema: Vermietung an Angehörige

  1. #1
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    Vermietung an Angehörige

    Guten Tag an alle,

    ich habe mal wieder eine Frage, und hoffe auf Antworten.

    Ich habe mein Haus an meine Eltern vermietet, die Miete beträgt mindesten 75 % der üblichen Marktmiete (eher mehr) Zusätzlich zur Miete bezahlen meine Eltern 150 Euro Nebenkosten, laut Mietvertrag "pauschal", deshalb habe ich keine Nebenkostenabrechnungen erstellt. Nun moniert das Finanzamt, daß die tatsächlichen Nebenkosten höher sind, als die Pauschale und möchte dafür eine Erläuterung. Die Einnahmen aus Nebenkosten betrugen 1800 Euro, die Ausgaben 3000 Euro. Kann nun das Finanzamt die Anerkennung der Nebenkosten ablehnen? Was kann ich tun? Nachträgliche Nebenkostenabrechnungen erstellen?

    Es geht um das Jahr 2009, das eigentlich schon lange abgeschlossen war. Das Finanzamt hat nun geprüft, wollte alle Verträge sehen und erwartet nun meine Stellungnahme.

    Gruß Freddy

  2. #2
    Foren-Dauerbesucher Avatar von Stadtkatze
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    Also, wenn ich dein Mieter wäre, würdest du mir auch 1.200 € schenken? Ich glaube weder mir, noch einem anderen fremden Dritten.

    Warum sollte sich der Staat an den Nebenkosten deiner nahen Angehörigen beteiligen - denn nichts anders ist das im Endeffekt.

    Nebenkosten belasten im Endeffekt den Mieter, niemals den Vermieter. Sie gleichen sich im Regelfall aus. Bei jedem Mietverhältnis zwischen Fremden entsprechen die Nebenkostenvorauszahlungen ungefähr den voraussichtlichen tatsächlichen Nebenkosten. Die Abrechnung zieht den Rest gerade.

    Also überlege mal.

  3. #3
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    Ich gestatte mir, mal anderer Meinung zu sein.

    Zitat Zitat von Stadtkatze Beitrag anzeigen
    Also, wenn ich dein Mieter wäre, würdest du mir auch 1.200 € schenken? Ich glaube weder mir, noch einem anderen fremden Dritten.
    Das mag sein, aber ist doch nicht entscheidend. Das Gesetz sieht nun einmal ausdrücklich die Möglichkeit vor, bis zu einem gewissen Grad ohne steuerliche Nachteile verbilligt zu überlassen, und zwar bezogen auf die Warmmiete. Das ist also eine legitime Gestaltungsmöglichkeit, die natürlich insbesondere unter Angehörigen anzutreffen sein wird.

    Zitat Zitat von Stadtkatze Beitrag anzeigen
    Warum sollte sich der Staat an den Nebenkosten deiner nahen Angehörigen beteiligen - denn nichts anders ist das im Endeffekt.
    Nein, siehe oben. Der Staat toleriert die vergünstigte Überlassung ausdrücklich und zwar, ohne dass zwischen einzelnen Bestandteilen der Mieten unterschieden wird.

    Zitat Zitat von Stadtkatze Beitrag anzeigen
    Nebenkosten belasten im Endeffekt den Mieter, niemals den Vermieter.
    Das ist so pauschal nicht zutreffend. Im Rahmen der Vertragsfreiheit kann das individuell festgelegt werden (vgl. § 556 BGB). Es ist vielmehr sogar so, dass die Umlage nicht der gesetzliche Grundfall ist, sondern einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung bedarf (was allerdings im Regelfall in den Verträgen auch drin steht). Auch die Vereinbarung einer Pauschale bzw. einer Warmmiete ist möglich und auch nicht völlig unüblich. Wenn eine Pauschale nicht alle Betriebskosten abdeckt, muss das der Vermieter insoweit in seine Kaltmiete einkalkulieren. Also genauso wie alle nicht umlagefähigen Kosten.

    Zitat Zitat von Stadtkatze Beitrag anzeigen
    Sie gleichen sich im Regelfall aus.
    Ja, aber nur, wenn auch alle umlagefähigen Kosten auch als solche vereinbart werden, eine rechtzeitige korrekte Abrechnung erfolgt und die Zahlung auch tatsächlich eingefordert wird. Selbst dann kann es noch zu Periodenverschiebungen zwischen Vereinnahmung der Zahlungen und dem Zeitpunkt der Zahlung der Kosten kommen.

  4. #4
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    Zitat Zitat von rcgoe Beitrag anzeigen
    Das Gesetz sieht nun einmal ausdrücklich die Möglichkeit vor, bis zu einem gewissen Grad ohne steuerliche Nachteile verbilligt zu überlassen, und zwar bezogen auf die Warmmiete. Das ist also eine legitime Gestaltungsmöglichkeit, die natürlich insbesondere unter Angehörigen anzutreffen sein wird.
    Der TE hat die 75%-Regelung aber offenbar auf die Kaltmiete berücksichtigt, so dass durch die zu geringen Betriebskosten diese Grenze unterschritten wird. Und dann gilt: Beträgt die vereinbarte Miete unter 75 Prozent, aber mindestens 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Einkünfteerzielungsabsicht vom Finanzamt anhand einer Prognoserechnung überprüft. Dabei wird abgeschätzt, ob bei der Vermietung innerhalb des Prognosezeitraumes (meist: 30 Jahre) ein Totalüberschuss erzielt werden kann. Fällt die Prüfung positiv aus, sind die Aufwendungen in voller Höhe absetzbar. Bei negativem Ergebnis ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuspalten. Nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Aufwendungen sind dann absetzbar.
    Unterschreitet die vereinbarte Miete 56 Prozent der Marktmiete, können die Aufwendungen nur im Verhältnis der vereinbarten Miete zur Marktmiete berücksichtigt werden.

  5. #5
    Foren-Dauerbesucher Avatar von Stadtkatze
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    Zitat Zitat von rcgoe Beitrag anzeigen
    Ich gestatte mir, mal anderer Meinung zu sein.
    Aber bitte doch! Kein Problem, allerdings kann ich mich deiner Auffassung nicht anschließen.

    Diesbezüglich habe ich in letzter Zeit soviel auf dem Tisch gehabt, dass ich schon gar nicht mehr weiß, wo überall etwas dazu stand. Im Endeffekt sah es so aus, dass die NK nur in Höhe der Vorausszahlungen berücksichtigt wurden.
    Es führte sogar dazu, dass ein Mietverhältnis gar nicht mehr anzuerkennen war.

    Wenn du ein wenig suchst, wirst du in Literatur und Rechsprechung finden, dass pauschale NK durchaus vereinbart werden können, allerdings müssen die Pauschalen, den tatsächlichen NK nahe kommen.

  6. #6
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    Zitat Zitat von Stadtkatze Beitrag anzeigen
    Diesbezüglich habe ich in letzter Zeit soviel auf dem Tisch gehabt, dass ich schon gar nicht mehr weiß, wo überall etwas dazu stand. Im Endeffekt sah es so aus, dass die NK nur in Höhe der Vorausszahlungen berücksichtigt wurden.
    Mir ist eine solche Auffassung bisher einmal untergekommen, wobei an der seitens des FA im Einspruchsverfahren nicht mehr festgehalten wurde. Ansonsten würde ich dazu gern mal eine amtliche Quelle haben, denn die Argumentation "man kann keine höheren umlagefähigen Kosten absetzen, als man Umlagen vereinnahmt hat" kann ich weder von der zivilrechtlichen Einordnung noch von der steuerlichen Systematik her nachvollziehen. Die Nebenkosten sind ja nur ein Teil der Gesamtmiete, für die lediglich besondere Vorschriften gelten.

    Zitat Zitat von Stadtkatze Beitrag anzeigen
    Es führte sogar dazu, dass ein Mietverhältnis gar nicht mehr anzuerkennen war.
    Das wäre aber ein ganz anderer Ansatz, denn wenn es an der steuerlichen Anerkennung des Mietverhätnisses fehlt, stellt sich die Frage der Kürzung der Werbungkosten nicht mehr.

    Wenn ansonsten alles vertragsgemäß gelaufen ist usw. kann ich mir aber kaum vorstellen, dass die "zu niedrige" Nebenkostenpauschale für sich allein genommen ausreichend ist, dem Mietverhältnis die Anerkennung zu versagen. Wirtschaftlich ist das ja dasselbe, wie eine niedrigere Kaltmiete bei kostendeckenden Nebenkosten und zivilrechtlich möglich ist das allemal. Man stelle sich außerdem ein entsprechendes Mietverhältnis mit Nicht-Angehörigen vor, wo die steuerliche Anerkennung dem Grunde nach kein Problem ist. Würde man da auch die Werbungskosten kürzen und mit welcher Begründung? Dass die Kosten im Zusammenhang mit den Mieteinkünften stehen, dürfte unbestreitbar sein. Von Sonderfragestellungen, z. B. der zutreffenden Zuordnung bei teilweiser Eigenutzung spreche ich nicht.

    Zitat Zitat von Stadtkatze Beitrag anzeigen
    Wenn du ein wenig suchst, wirst du in Literatur und Rechsprechung finden, dass pauschale NK durchaus vereinbart werden können, allerdings müssen die Pauschalen, den tatsächlichen NK nahe kommen.
    Zur Frage steuerliche Anerkennung Mietverhältnis oder zur Frage der teilweisen Nichtabziehbarkeit von Betriebskosten (Sonderproblematiken bei Unterschreitung der 75% bzw. 66% der ortsüblichen (Warm-)Miete mal außen vor gelassen)? Auf die Schnelle ist mir da nichts Passendes begegnet.

  7. #7
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    Hast du noch einen Moment Geduld? - Dann habe ich den Fall und die EE.

  8. #8
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    Zitat Zitat von Stadtkatze Beitrag anzeigen
    Hast du noch einen Moment Geduld? - Dann habe ich den Fall und die EE.
    Na klar! Dient es doch "nur" der Fortbildung sowie dem allgemeinen akademischen Interesse. Kommt also nicht auf etwas Zeit an.

  9. #9
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    Also ich gehe mit @rcgoe konform. Hatte kürzlich genau diesen Fall auf dem Tisch, wo das FA die NK bis auf Höhe der Vorauszahlungen kürzte. Als ich einen Einspruch schrieb und nach der Rechtsgrundlage fragte, erfolgte sofort Abhilfe. Maßgebend für die Ermittlung der % ist nunmal die Bruttomiete. Ob eine NK-Abrechnung erfolgt, oder eine psch. NK-Zahlung vereinbart wurde ist völlig egal. Mir ist dazu auch keine gegenteilige Rechtssprechung bekannt.

  10. #10
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    @Opa-Frank: Du weißt ja, wie und wo du mit mir Kontakt aufnehmen kannst. Wenn du willst, melde dich.

  11. #11
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    Vielen Dank erst mal an alle.

    Also erst mal abwarten und ggf. einen Einspruch schreiben.

  12. #12
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    Jetzt muß ich doch noch einmal nachfragen, weil ich gegenüber dem Finanzamt argumentieren muß.

    Hier mal konkrete Zahlen: Die gesamte Miete beträgt 750 Euro, davon sind 150 Euro pauschale Nebenkosten.

    Wohnfläche ist 100 qm, nach dem Mietspiegel des Ortes beträgt die durchschnittliche Kaltmiete 4,26 Euro/qm.

    D.h. bei 320 Euro kalt wäre ich mit 75% dabei. Also die Miete ist mit Sicherheit nicht zu niedrig, weder kalt noch warm.

    Ich hatte mir nun schon überlegt, ob ich mich auf einen Schreibfehler berufen kann, daß die NK in Wirklichkeit 250 Euro betragen, dann wäre ich mit 500 Euro kalt immer noch im grünen Bereich.

    Meint Ihr, das könnte so klappen?

    Danke noch mal.

  13. #13
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    Zitat Zitat von Freddy Beitrag anzeigen
    Jetzt muß ich doch noch einmal nachfragen, weil ich gegenüber dem Finanzamt argumentieren muß.
    Nach dem, was Sie geschrieben haben, möchte das FA doch erst einmal nur eine Erläuterung. Also sollen Sie erst einmal nur erläutern, was man sich bei der Vertragsgestaltung gedacht hat. Das können ja nur Sie wissen.

    Was das FA damit vor hat, ist daraus doch (noch) gar nicht ersichtlich und im Moment reine Spekulation. Vielleicht will es nur sicherstellen, dass die Zahlen in der Steuererklärung (sowohl was Einnnahmen wie Werbungskosten betrifft) auch stimmen.

    Also brauchen Sie auch erst einmal gar nicht groß zu argumentieren. Das Finanzamt müsste eine Änderung des Bescheides begründen. Sollte tatsächlich ein geänderter Bescheid kommen, können Sie Einspruch einlegen und je nach Begründung des Finanzamtes reagieren.

    Da nach Ihren Zahlen auch warm anscheinend kein Probem mit irgendwechen Grenzen besteht (wie gesagt, bei den Prozentsätzen kommt es auf die Warmmieten, nicht auf die Kaltmieten an), sehe ich noch nicht einmal, wie das FA nachträglich so einfach ein Altjahr ändern will, wenn der Bescheid nicht aus irgendwelchen Gründen noch offen ist (z. B. Vorbehalt der Nachprüfung, Vorläufigkeitsvermerk zu den Vermietungseinkünften).

    Zitat Zitat von Freddy Beitrag anzeigen
    Ich hatte mir nun schon überlegt, ob ich mich auf einen Schreibfehler berufen kann, daß die NK in Wirklichkeit 250 Euro betragen, dann wäre ich mit 500 Euro kalt immer noch im grünen Bereich.
    Verstehe ich jetzt überhaupt nicht. Zum einen steht doch anhand der erfolgten Zahlungen fest, mit welchen Mieten der Mietvertrag durchgeführt wurde. Wo soll da ein Schreibfehler dokumentiert werden können? Sie können also allenfalls Mietverträgsänderungen für die Zukunft vereinbaren.

    Zum anderen wäre doch die Warmmiete, wenn Ihre Angaben stimmen und die Vergleichsmiete zutreffend ist, schon jetzt auf üblichem Niveau. Wenn die Eltern mehr zu zahlen bereit sind, sind Sie natürlich frei, das so zu vereinbaren.

  14. #14
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    Vielen Dank,

    das Finanzamt schreibt mir eben, daß es eine Abrechnung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten sehen will, und weiter "Nebenkostenvorauszahlung 1.800 Euro, tatsächliche Nebenkosten 3000 Euro, Differenz 1200 Euro"

    Im Mietvertrag steht "Nebenkosten pauschal 150 Euro", ich habe mir gedacht, daß ich mir damit eine Nebenkostenabrechnung sparen kann und nicht bedacht, daß die Pauschale evtl. zu niedrig sein könnte. Mir war nur klar, daß die Gesamtmiete 75% der Vergleichsmiete sein sollte, um auf der sicheren Seite zu sein und darauf habe ich ja gut geachtet, die Zahlen stimmen so, wie ich sie oben geschrieben habe.

    Also weise ich in meinem Antwortschreiben auf die Pauschale hin und warte was passiert?

  15. #15
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    Zitat Zitat von Freddy Beitrag anzeigen
    Also weise ich in meinem Antwortschreiben auf die Pauschale hin und warte was passiert?
    Was sonst? Wenn weder eine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde, noch die Erstellung vertraglich vorgesehen ist, können Sie natürlich schlecht eine vorlegen.

    Es ist gut möglich, dass das FA prüfen will, ob nicht bei den Einnahmen des Folgejahres eine Nebenkostennachzahlung fehlt.

    Es schadet aber, um weiterem Hin und Her vorzubeugen nicht, darzustellen, wie man auf diese vertragliche Regelung kam.

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